他是晚清地产大王，投资理念领先一百年

在房价变得让人逐渐无法理解的今天，在上海这个寸土寸金的地方有一套房子已经是现在年轻人的奢望了，但在清朝时期，却有一位年轻人凭借着自己的能力，在上海房地产业混的风生水起。

大家都看过电影《上海滩》，这部电影给我们的第一印象，就是在近代的上海滩立足生存，很不容易。头一道槛就是找房子住。就在很多人忙着凑钱租房买房的时候，一个名叫徐润的小伙子，却在上海的房地产市场里做得风生水起，积累起巨额财富。

(图)徐润（1838-1911），又名以璋，字润立

徐润不是上海人，而是广东香山人，跟孙中山是老乡。这个地方今天改名叫中山市，就是为了纪念孙中山。咸丰二年（1852年），徐润离开家乡，来到上海淘金。他先是在叔父的推荐下，进了英国人开设的宝顺洋行当学徒。这年，他14岁。

就在这年，洋行大班韦伯任满回国，临行前告诉继任者：

上海市面此后必大，汝于地产上颇有大志，再贡数语：如扬子江路至十六铺地场最妙，此外则南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北门直北至美租界各段地基，尔尽可有一文置一文。新大班是否照此办理，不得而知，但这段话给从旁侍候的徐润留下深刻印象：房地产原来是最能造富的潜力股！

几年后，徐润被提拔为买办。说到“买办”，大家一定会想到买办资产阶级，会觉得他们跟汉奸差不多。其实不然。“买办”是个中性词，就是当时中国的外资企业雇佣的居间人或代理人，简而言之，就是给洋人打工的高级职业经理人。买办的最大特色，就是精通跟洋人做生意打交道的方式方法，包括精通外语，属于紧缺的国际人才。正是因为紧缺，所以佣金更高。就这样，徐润的积蓄开始增多，这成了他投资房地产的首批资金。不过，由于财力单薄，他凭自己的实力买不起房子，只能跟别人合买。

第一笔投资，是他跟伯父徐钰亭一起完成的。他用四万八千两银子合买了余庆里的房子。紧接着，他又跟好友叶顾之、潘爵臣合买二摆渡的一所宅院，包括十亩地，花了三万一千两银子。同治二年（1863年），太平军逼近上海，时局不稳。徐钰亭有点绷不住了，打算把余庆里的房子卖了。徐润说了一句话：

上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。

徐润看到了上海房地产升值的基础，也就是经济发展和商人聚集。事实证明，他的判断是对的。

(图)上海外滩的琼记洋行

同治七年（1868年），徐润离开宝顺洋行，开始单干。当然，房地产还不是他此时的主业，赚钱还要靠别的产业。19世纪60—80年代，是近代中国茶叶出口的黄金时期。徐润抓住这一机遇，利用以前在宝顺洋行积累的人脉关系，创办多家茶栈，成为上海地区最大的茶叶出口供货商，赚得盆满钵满。

曾困扰徐润的最大问题，就是缺钱。如今不差钱了，合作买房的模式也就没必要坚持了。徐润开始独闯房地产市场，到处买房买地。到光绪九年（1883年），他在上海房地产市场已经斩获颇丰：

投资总额223.7万两。名下拥有土地3200多亩，其中2900多亩是储备地，还没盖房子。建成的洋房51间，住宅222间，当铺3所，楼房平房和临街房1890多间，总市值达到350万两，占到当年全国财政收入的5%。比购进时升值了57%，租金年收入12.3万两，出租收益率6%。

这样的租金回报率，比高利贷当然要低，但看起来更稳定，更持久。徐润以这样的战绩，被人称为晚清上海的“地产大王”。他感叹：当年大班韦伯留下的话，“果有效果，足征先见之明”。

徐润在上海给自己建了个宅院，起名叫“愚园”。今天上海的愚园路，就得名于此。不过，徐润一点都不愚，“地产大王”绝非浪得虚名。